Världsekonomin befinner sig i ett osäkert stadium där även centralbankerna har svårt att enas om vilket som är det rätta draget härnäst. Med största sannolikhet har USA:s Fed påbörjat en seriesänkning av sin styrränta för att stärka den amerikanska arbetsmarknaden. Europa ser sig självt ha vunnit kriget mot inflationen, men fortsätter tyngas av en svag ekonomisk tillväxt. I Sverige är förutsättningarna bättre än på länge med lägre räntor, färre konkurser och fler försäljningar på bostadsmarknaden. Sentimentet fortsätter däremot vara lågt på bostadsmarknaden, men med en eventuell förbättring under oktober. Många aktörer på marknaden är överens om att den sista pusselbiten för ekonomin är hushållens konsumtion. Svensk Handel välkomnade regeringens höstbudget och riksbankens räntebesked, men har det fortsatt tufft. Tar konsumtionen däremot fart är den uppåtgående trenden ett faktum. Min tro är att konsumtionen kommer vända uppåt under de tre till sex kommande månaderna. Som köpare bör man inte hamna utanför marknaden allt för länge, man kan ta lite risk och möta säljarnas “höga” förväntningar i hopp om att man kommer äga en större tillgång när marknaden väl vänder. Det kan även finnas ett kort fönster där man är bättre positionerad än andra om man gillar risk. För säljare bör man ha respekt för processen det tar att hitta ett nytt bra objekt, men man kan försöka sälja till ett premiepris och återinvestera i ett större boende. Tack för att ni tog er tiden att läsa och jag passar på att önska er en trevlig höst.
Funderar ni över bostadsmarknaden? Tveka inte att höra av er till mig eller till någon av mina duktiga kollegor på Wrede för råd och tips.
USA & Europa
Utanför USA:s gränser fortsätter president Trump vara en osäkerhetsfaktor, men även innanför landets gränser är inte allting solklart. Federal Reserve, så kallad (s.k.) Fed, är nu mer orolig över den amerikanska arbetsmarknaden än inflationen som tidigare var den största fienden. En försvagad arbetstillväxt och en arbetslöshet som börjat röra sig uppåt resulterade i att man i mitten av september sänkte styrräntan för första gången på länge. Man gav indikationer på att det kommer komma flera sänkningar innan årets slut, vilket svenska KI förutspådde tidigare i augusti.
Likt Sveriges riksbank är Fed inte helt eniga om vad som är det rätta draget härnäst. Man är överens om att räntorna ska sänkas, men som BBC rapporterar är man inte överens om hur mycket styrräntan ska ner. För stunden har man prognostiserat två ytterligare sänkningar i år, men Trump fortsätter addera press genom att han vill se lägre räntor redan igår. Han visar tydligt att han inte tycker om den nuvarande ordföranden för Fed, Jerome Powell, och vill se honom utbytt mot någon som delar hans egna syn.
Den europeiska centralbanken valde att lämna räntan oförändrad i mitten av januari då man ser att inflationen nu har nått goda nivåer, och man tror sig ha vunnit inflationskriget. Läget i världsekonomin är fortsatt osäkert enligt banken, även om ett handelsavtal med USA har justerat ner risken något. Banken tar nu en avvaktande roll och följer noggrant utvecklingen framöver, men kommunicerar att man tror att räntesänkningarna är över för stunden. Tyskland, den största europeiska motorn, ser ut att vakna till liv enligt Reuters, med en eventuell uppåtgående trend i början av 2027. Det kommer att gynna EU-området och tillsammans med räntesänkningar kan 2026 vara ett gott år för unionen.
I breda penseldrag skulle man kunna säga att USA & EU befinner sig i samma tankebanor, med EU något mer positivt inställda till sitt eget område. Fortsätter FED med sina räntesänkningar kommer det att gynna inte bara landet, utan även EU och Sverige.
Sverige
Konjunkturinstitutet släppte en ny rapport förra veckan där man försiktigt sprider optimism om framtiden. De bedömer att lågkonjunkturen kommer hålla i sig tills 2027 men sedan påbörja en högkonjunktur. Bedömningen baseras på att det kommer ta tid innan effekter som räntehöjningen, statens skattesänkningar och de stigande reallönerna får effekt. Den sista pusselbiten är konsumtionen, som man tror kommer fortsätta att tuffa på nu efter att ha ökat fyra kvartal i rad. I augusti bedömde de att Fed skulle påbörja sin räntesänkning mot slutet av året, vilket nu har visat sig korrekt. De trodde även att Europa skulle fortsätta med sina räntesänkningar, vilket dessvärre inte blev fallet.
Svensk Handel rapporterade i juli att det var svårt att sia om när en vändning kommer, trots mer positiva nyheter. Hushållen fortsätter vara återhållsamma, och det riskerar att fortsätta fördröja den återhämtning som branschen suktar efter. Osäkerheten vände inte heller upp i augusti och då krävde man hjälp från regeringen med finanspolitiska stimulanser för att vända trenden. Riksbanken, som tidigare valde att lämna räntan oförändrad, kan ha varit en orsak till att osäkerheten höll sig kvar. Däremot ser det ut som att regeringen och riksbanken har lyssnat då man har tagit till finanspolitiska stimulanser i höstbudgeten och riksbanken har sänkt räntan. I rapporten som kom förra veckan ser det mer optimistiskt ut, där man gläds åt regeringens finansstimulans samt den välbehövliga räntesänkningen.
Creditsafe släppte sin rapport i början av augusti med positiva nyheter. För de som inte är insatta så har konkurserna de senaste tre åren bara fortsatt att öka. Jämför man juli förra året var det ca 2 900 personer som påverkades av konkurser medan det i år är ca 1 400, vilket innebär en halvering. Det ser ut att kunna handla om ett trendbrott, då rapporten i början av september fortsätter spela i samma ton. I samtliga branscher är trenden god, men framför allt i byggsektorn som tyngts länge av den svaga ekonomin. I rapporterna nämns även skatteanstånden och det noteras som en riskfaktor. Bland de bolag som gått i konkurs är det ca 23 procent som inte kunnat betala skatteanstånden, och i rapporten från september uppgick den siffran till 80 procent. Av de bolagen som gick i konkurs hade en stor del en uppskjuten skatteskuld. Creditsafe fortsätter se skatteanstånden som en tickande bomb för många bolag.
En ny rapport som kom in igår var inte lika positiva som man hade hoppats, men ger viss optimism. Trendbrottet förstärktes inte utan konkurserna blev fler än väntat, men samtidigt startades rekordmånga nya aktiebolag. Överlag är det fortfarande färre konkurser i år jämfört med förra året. En intressant anmärkning är att skatteanstånden inte tas upp i rapporten. Det hade varit intressant att se hur stor del av konkurserna som berodde på just detta.
Bostadsmarknaden fortsätter att konsolideras och rör sig “ministeg” uppåt, men tyngs, som samtliga andra marknader, fortfarande av osäkerhet. Villaförsäljningarna har fått en skjuts under sommaren vad gäller antalet sålda villor, och överlag så har det totalt sålts fler bostäder i år än föregående år. Det är ett tecken på att rörelsen har börjat öka igen, och kan vara en indikation om att bättre tider väntar.
SEB:s bostadsprisindikator som kom i början av september visade att sentimentet fortsätter att sjunka och det gick i linje med Ekonomifaktas undersökning. Fler trodde att räntan skulle vara högre än vad den är idag om ett år och flera började fundera på att binda sina räntor. Mycket kan hända på tre veckor och Ekonomifakta uppdaterade sin rapport nu med positiva nyheter. Hushållen är inte lika pessimistiska kring sin egen och landets ekonomi som bara för någon vecka sedan. Min tro är att SEB:s indikator kommer visa liknande effekt i början av oktober.
Riksbanken valde att sänka styrräntan i slutet av september med motiveringen att man vill stötta de svenska företagen och hushållen. I en artikel från DI berättar Thedéen att beslutet varit bland de svåraste att fatta hittills. Främst eftersom vägen framåt är svår att tolka med en svag konjunktur och svag konsumtion, men en högre inflation. Man bedömer att höjningen i inflationen är övergående och att den budget regeringen lagt fram kommer att stjälpa inflationen. Man ser att förutsättningarna för en starkare konjunktur finns där, men att konsumtionen måste öka för att den här majbrasan ska ta eld. Med den motiveringen väljer man att sänka räntan i hopp om att det värmer på ett redan kyligt sentiment hos hushållen.
Tittar vi även på protokollet från Riksbankens möte i september ger det oss en liten inblick i hur banken ser på den svenska ekonomin framöver. I det stora hela är de försiktigt positiva, men bedömer att den svenska ekonomin är fortsatt svag. Uppgången i inflationen i slutet av sommaren tros ha varit ett resultat av säsongseffekter och man fastslår att den är tillfällig. Man noterar att hushållens köpkraft har stärkts, men att de inte kommit till skott. Man kommer titta mycket på Europa och USA inför kommande beslut. En intressant punkt är att dörren för ytterligare räntesänkningar ser ut att stå på glänt fortfarande.
Egna reflektioner
I min erfarenhet, och historiskt, har augusti och början av september varit starkare månader främst för att marknaden har varit stillastående sedan tidiga juni. I år har det fortsatt enligt vanlig ordning. Många säljare börjar förbereda sina bostadsaffärer och besökarna på visningarna är fortsatt flera än färre. För stunden känns det som att många spekulanter fortfarande tyngs av osäkerheten som återspeglas i de olika rapporterna ovan, så det tar längre tid än vanligt, men det rör sig åt rätt håll, är min känsla.
Tittar vi på den information som jag tagit fram är det stora bekymret den svenska konsumtionen, men låt oss sätta den åt sidan för en liten stund.
Räntan i Sverige har kommit ner en bra bit och hushållen har börjat känna av detta mer och mer. Det får inte glömmas att ränteeffekterna tar några månader innan de når hela det ekonomiska systemet. Nu sänkte man räntan ytterligare en gång, vilket ger, utöver den direkta effekten, även sentimentet en skjuts.
Om antagandet om att USA kommer behöva börja med seriesänkningar i slutet av året är rätt, ökar sannolikheten för att Sverige kan behöva följa efter. Anledningen är att om FED sänker sin styrränta och Riksbanken inte följer efter, kan den svenska kronan komma under press, vilket tidigare varit ett orosmoment för Riksbanken. Sedan är frågan om Riksbanken lägger en sådan stor vikt vid att behålla kronan, som en vän sa. Europa ser ut att behålla sin ränta längre, men även här finns det en chans att man behöver sänka ytterligare om USA gör flera sänkningar.
Antalet affärer har ökat enligt Mäklarstatistik, och om det fortsätter blir det mer rörelse på bostadsmarknaden där fler händer måste byta plats. Kapital frigörs och återinvesteras vanligtvis i en ny bostad eller ibland på andra saker i ekonomin.
Majoriteten av handelstullarna är på plats, och även om världsekonomin fortsätter vara volatil, så har en väg eventuellt börjat kristallisera sig. Väderförhållanden ser ut att vara optimala inför vår nästa resa med samtliga aktörer som inväntar att hushållen ska ta sig i kragen innan vi kan lyfta.
När den svenska konsumtionen tar fart igen är den positiva trenden ett faktum, vilket jag tror den kommer göra inom tre till sex månader. Hushållen är förmodligen skärrade efter åren som varit och vill förmodligen bygga upp ett tillräckligt stort sparande innan man börjar konsumera igen. Det kommer kräva tid för hushållen att nå den punkten, men min tro är att i samma veva som den punkten nås, kommer hushållen inse hur mycket pengar som de facto finns kvar efter att de fasta utgifterna är betalda. Här skiljer sig min bedömning från KI där jag tror att konsumtionen kommer att återhämta sig innan 2027.
Under våren 2026 kommer konsumtionen att ha tagit fart, hushållen har en god kassa och den fulla ränteeffekten har nått ut i majoriteten av systemet. I samma veva kommer förslaget som regeringen röstar igenom, där hushållen får ett utökat låneutrymme genom ett ökat bolånetak och ett sänkt amorteringskrav. Det finns givetvis, som alltid, orosmoln, framför allt de geopolitiska riskerna, men såvida inget extremt händer bör min slutsats hålla.
Så hur bör man tänka som köpare, säljare och fastighetsmäklare i den här marknaden?
Som köpare är min rekommendation att alltid försöka köpa och sälja i samma marknad. Främst för att minimera risken att man hamnar utanför marknaden för länge och den börjar röra sig. Som köpare har man råd med mer risk om mitt antagande är rätt. Man kan kliva upp och möta säljarnas “höga” förväntan med vadslaget att om ett halvår kommer priserna hunnit ikapp.
Något som jag funderat på är även om det kommer finnas en gyllene lucka under nästa år. Det kan vara så att under några veckor, där några köpare på marknaden fått de förbättrade villkoren, men effekten inte riktigt hunnit slå igenom hos alla i marknaden. Det betyder att den som vågar vänta in ett sådant scenario eventuellt kommer ha mer köpkraft under en kortare tid, innan resten av marknaden hinner ikapp.
Som säljare ska man ha respekt för processen att hitta ett nytt hem i den här marknaden, framför allt vad gäller Stockholms innerstad. Det tar längre tid att hitta de bättre objekten fortfarande och man har ingenting att förlora på att vänta, då du fortfarande är i marknaden. För den mer riskfyllda säljaren kan man försöka sälja sitt boende underhand för en högre summa än marknaden är villig att betala. Lyckas man kan man återinvestera i ett större boende innan den eventuella uppgången är här, om man lyckas hitta något att köpa.
Som fastighetsmäklare gäller det att fortsätta härda ut den marknad vi haft under de senaste åren. Ta reda på hur dina klienter tänker framåt och hur deras ekonomiska situation ser ut. I en marknad som den här vinner du mycket på att vara en kunnig expert när osäkerheten är stor. Min förhoppning är att goda tider väntar, men som vanligt är det något som redan imorgon kan komma att ändras. Tack för att ni tog er tiden att läsa hela vägen hit och jag önskar er en trevlig höst.
Varma hälsningar,
/i.
