Bostadsmarknaden – Coronaviruset och bostadspriserna 23 Mars 2020

Bostadsprisernas positiva trend har nått sitt slut. Det som väntar är en osäkrare marknad med veliga köpare och säljare där risktagandet sjunkit. Säljare bör överväga att avyttra sin boende med ett längre tillträde. Köpare bör nyttja marknadens rädsla och panik för att få till en bra affär. Hur det utvecklar sig framöver är det ingen som vet. Något man kan luta sig tillbaka på är att man alltid köper och säljer i samma marknad. Sentimentet kommer vara avgörande för bostadsmarknaden, och kommer behöva mycket stöttning från riksbanken och regeringen.

Tittar vi tillbaka på finanskrisen 2007-2008 ser vi att börsfallet som uppstod inte var en triggande faktor för bostadsmarknaden. Det var de ekonomiska konsekvenserna till följd, som blev tydliga långt senare, som fick bostadspriserna att falla. Blickar vi utanför landets gränser på Kina, Sydkorea och Italien ser vi att coronaviruset har fått bostadsmarknaden att tvärstanna. Aktiviteten på bostadsmarknaden har halverats men både Sydkorea och Kina har inte sett någon nergång gällande bostadspriserna. Priserna i Italien har tagit en smäll med Lombardys marknad ner 7 procent och Milanos 11 procent. USA befinner sig i ett tidigt skede och det man kan se är ett skifte i beteendet hos säljare och köpare.

Reflektion

Enligt mig är att den positiva uppgången som vi haft det senaste halvåret på bostadsmarknaden slut. Det som väntar nu de kommande månaderna är en stillastående bostadsmarknaden med många osäkra köpare och säljare. Båda parter tar ett stort risktagande för stunden. Köpare kan försöka använda bostadsmarknadens rädsla och panik för att få till en bra affär med säljare som är skräckslagna. Risken man tar är att priserna kan vara lägre om 6 månader. Säljare kan välja att sälja nu och försöka pricka toppen av den uppåtgående trenden vi haft på bostadsmarknaden. Risken är att rädslan och paniken avtar och att bostadsmarknaden fortsätter uppåt tack vare stimuleringar från riksbanken och regeringen.

Min rekommendation till säljare som funderat på att sälja sin bostad inom ett halvår bör pröva den öppna marknaden. Ett försök för att se om marknaden möter ens förväntningar. Försök få till ett längre tillträdesdatum och se hur det utvecklar sig framöver, för att sedan köpa en bostad.

Min rekommendation till köpare är att använda sig av en mäklarkontakt för värderingar. Ni kan använda säljarnas oro och skräck för att justera priset efter värderingen och få ihop en bra affär. 

Vilken sida man än står på ska man komma ihåg att du vanligtvis köper och säljer i samma marknad. Så länge du inte gör en exit från bostadsmarknaden kommer du vara med på dess uppgångerna och nergångar. T.ex om du köper något nytt och marknaden faller, kommer du sälja och köpa när det är priserna är låga. Här kommer du sedan äga en bostad som kommer vara med när marknaden vänder uppåt.

Till alla fastighetsmäklare rekommenderar jag att alla är raka med sina klienter. Det som väntar oss har ingen person vetskap om, även om man analyserat all fakta som idag finns tillgänglig. 

Sentimentet

Något som kommer vara grundläggande under de kommande månaderna är sentimentet på bostadsmarknaden. Efter finanskrisen 2007-2008, som ni kan läsa mer om här, sjönk sentimentet ca 1 år senare. I samband med sentimentet föll bostadspriserna. Nu har sentimentet har tagit en smäll. Majoriteten kommer gå från en tro om stigande bostadspriser, till ovetande. Vi kommer se en ökning i hushåll som tror på fallande bostadspriser, men majoriteten bör inte landa där, än. Saker som kommer påverka sentimentet kommer vara hur regeringen agerar, statistiken som presenteras och hur bostadsmarknaden presenteras i vår media.

Riksbanken och reporäntan

Under finanskrisen 2007-2008 var vårt starkaste verktyg, för att hålla sentimentet uppe, reporäntan. Den sänkte riksbanken rejält för att lyfta sentimentet. Idag ser spelplanen annorlunda ut med en reporänta redan kring 0. Negativ reporänta är inget nytt, men bör undvikas om vi vill undvika ett japanscenario. Saker som diskuteras nu, t.ex pausa amorteringskraven kan komma att bli något som höjer sentimentet. Blir rädslan och paniken för stor, kommer det inte att räcka till och priserna kommer börja falla. Den låga räntan gör att jag tittar med en mer pessimistisk syn på bostadsmarknaden.

Den svenska aktie- och bostadsmarknaden under finanskrisen 2007-2008

Jag tittat på hur korrelationen mellan aktiemarknaden och bostadsmarknaden och hur det var under vår senaste kris. Nedanför bifogar jag två bilder som visar korrelationen mellan bostadsmarknaden och den svenska aktiemarknaden, OMXS30, under 2007-2008. 

Graferna kan visar att aktiemarknaden började sin nergång i slutet av Q2 2007, och nådde en botten under Q4 2008. Den svenska bostadsmarknaden stod still under Q3 2007, för att sedan fluktuera under året som gick. Under Q2-Q3 2008 föll bostadspriserna men som räddades av riksbankens enorma räntesänkning. Det betyder att att när börsen kraschade under 2007 höll bostadsmarknaden andan. Lite över 1 år senare kom nergången till bostadsmarknaden. En förenklad slutsats är att själva börsraset inte påverkade bostadsmarknaden, utan det var de långvariga konsekvenserna av raset. 

Börsen fortsätter sin nergång och utgår vi förenklat ifrån exemplet ovan kommer vi inte se en smäll på bostadspriserna än. Den bör komma om ca 1 år, med att man börjar se effekten av det vi och coronaviruset orsakat. Vill förtydliga att det här är väldigt förenklat, och i sina bästa dagar en ren spekulation.

Hemnet

Monopolet Hemnet gick ut förra veckan med att man tagit temperaturen på sentimentet en extra gång under marsmånad. Enligt Hemnet, trodde 33 procent på stigande bostadspriser i början av mars, och 16 procent på fallande bostadspriser. I stundens hetta utfördes en ytterligare mätning som visar att det har skiftat. 45 procent tror på fallande bostadspriser och 16 procent tror på stigande bostadspriser. En extra undersökning som gjordes när rädslan var som störst, får mig att tro att siffrorna är missvisande. Det är däremot en indikation om vad som kan vänta.

Omvärlden

I ett försök att hitta fler ledtrådar om vart bostadsmarknaden är på väg, har jag blickat utanför landets gränser.

Kina

Bostadsmarknaden in i Kina skiljer sig mycket från vår egna här hemma i Sverige. Nyproduktionen väger betydligt tyngre än successionsmarknaden. Det är däremot fortfarande en bostadsmarknad med både köpare och säljare. Därför kan det vara intressant och se hur utvecklingen gått där under slaget mot corona. 

Enligt Forbes och SHINE, den största engelskspråkiga tidningen i östra Kina, har bostadsmarknaden stannat upp rejält.. Man rapporterar att det gjordes 56 procent mindre affärer, från början av februari till början av mars. 

Knight Frank, en av världens största fastighetskonsult firmor, förutspådde att den mest eftertraktade delen av den kinesiska bostadsmarknaden skulle se en ökning runt 3 – 5 procent. När nyheten om corona släpptes reviderades den siffran till 0 – 2 procent. Optimistisk tror man att enbart kvartal 1 kommer att drabbas, för att sen fortsätta visa styrka under resten av året.

Knight Franks antagande har kommit in rätt, och det man ser nu är att prisuppgången på den kinesiska bostadsmarknaden har sakta in. Enligt Bloomberghar priserna rört sig runt 0 procent under tiden, som bekräftas även av SHINE. Kinas nationella statistikbyrån bekräftar uppgifterna om att priserna inte tagit en smäll.

Italien

Italien är det mest drabbad landet i Europa och har tagit till hårda återgärder som Kina när det gäller karantän. Tittar vi på deras bostadsmarknad kan man redan se att Lombardy och Milan har tagit en smäll. Enligt Scenari Immobiliari, ett italienskt fastighetsinstitut, har Lombardys bostadspriser redan sjunka med 7 procent, och Milans med 12 procent. Man är optimistisk och räknar med en vändning om sex månaders tid, vilket jag inte tror är rimligt. Den italienska regeringen har nu också stoppat landets produktion, vilket kommer ha förödande konsekvenser för deras ekonomi. Bostadsmarknaden i Italien kommer att ha det väldigt tungt de kommande månaderna, om inte till och med åren.  

USA

USA är fortfarande i ett tidigt skede när det kommer till corona, men oroligheter redan börjat presenterat sig. Enligt World Property Journal, så har 1 av 4 bostadssäljare börjat förändra sitt beteende. Förändringen är t.ex att man håller i privata visningar, att intressenter måste använda handsprit och ta av sig skorna. Washington DC och Kalifornien, två av de mest utsatta områden, har 44 och 34 procent av säljaren tagit an det här beteendet. 8 av 10 köpare har sagt att deras beteende inte har påverkats av coronaviruset. 3 procent av de amerikanska fastighetsmäklarna har rapporterat att bostäder har tagits bort från marknaden av oroliga säljare. Det här kommer bli större och utvecklas ännu mer under den kommande tiden.

Sydkorea

Coronaviruset har hittat till Sydkorea också vilket har orsakat förödande konsekvenser. I februarimånad gjordes det ca 51 000 bostadstransaktioner. Tittar man på första veckan i mars gjordes endast ca 5 700 bostadstransaktioner. I huvudstaden Seoul gjordes det 281 bostadstransaktioner under de första 9 dagarna i mars. Jämför man det med decembermånad så gjordes det ca 10 000 bostadstransaktioner. Enligt The Chosun Ilbo, en sydkoreansk tidning, har den dagliga genomsnittliga bostadstransaktion sjunkit från 309 till 31. Det man dock har noterat är att priserna inte fallit, utan som i Kina, att det fluktuerar runt 0. 

Slutord

Tack för ni tog er igenom hela artikeln. I vanlig ordning om ni har frågor eller behöver hjälp var inte rädd att höra av er. Finns alltid tillgänglig för att svara på frågor eller ge råd om er boendesituationen. Ni når mig via hemsidan, min mail info@imrankararic.com eller direkta meddelanden via sociala medier. 

Uppskattade ni artikeln får ni mer än gärna dela den med vänner och familj på era sociala medier. All spridning och stöd uppskattas enormt!

Ha en fortsatt bra vecka,

/i.