Bostadsmarknaden – Vart är vi på väg? – September 2022

Bostadsmarknaden befinner sig i en nergående trend, från att i början av året varit urstark. Mindre transaktioner görs, vi har ett generellt överbud på marknaden och en köparkår som är avvaktande. Riksbanken fortsätter höja ränta i tron om att inflationen toppar under 2023, och är tillbaka på goda nivåer under 2024. Den synen delar USA:s Federal Reserver som följer samma spår. Aggressiva höjningar för att stoppa inflationen innan det är för sent. Tron på bostadsmarknaden, d.v.s sentimentet, är på lägre nivåer än det var när COVID kom till Sverige. I september vände sentimentet, men ligger kvar på låga nivåer. Om det kommer fortsätta upp, eller röra sig neråt igen är upp för diskussion. Den spretiga och lilla nergången i augusti gällande bostadspriserna är i min mening inte representativ för hela marknaden. Min tro är att marknaden måste ner ytterligare 10-15 % för att påbörja sin konsolideringsfas. Den bör nås under 2023 och min förhoppning är att efter sommaren 2023 börjar centralbankerna flagga för räntesänkningar. Det bör resultera i att marknaden rör sig sakta uppåt igen. Ett otäckt scenario är att vi kan komma in i en lågkonjuktur innan dess. Håll koll på utbudet för fritidshus, båtar och bilar för att få en tidig signal om att vi är nära det scenariot. Måste du sälja din bostad inom 1 år är min tro att det är bättre att göra det nu, än senare. Har du sålt tidigare i år och står utanför marknaden finns det olika alternativ som du kan läsa mer om längre ner. Köpte du runt toppen bör din största prioritering vara att bo kvar tills marknaden vänder, även om det leder till andra konsekvenser. Funderar du på om du ska köpa eller sälja först är min rekommendation att sälja först. En osäker marknaden gör att köpa först, kan till en dyr historia. För den som vill fördjupa sig mer i min tankar kan ni fortsätta läsa nedan. För resterande tackar jag för den här gången. 

Vart är vi på väg?
Bostadsmarknaden har under de senaste tio månaderna varit med om mycket. Från en hektiskt marknad med starka och snabba avslut samt ett lågt utbud, till att nu befinna sig i ett trögare läge med ett generellt överbud och en köparkår som är avvaktande. Så vart är bostadsmarknaden på väg? 

Idag tror jag alla vet att bostadsmarknaden befinner sig i en neråtgående trend.

Kommunikationen från Riksbanken är att räntehöjningarna kommer ske löpande och att storbankerna räknar med en reporänta över 2 % under 2023. Riksbanken tror att inflationen kommer nå en topp under 2023, för att sedan falla tillbaka till normala nivåer under 2024. Det går i linje med den Europeiska Central Bankens planerade räntehöjningar för att bekämpa inflationen. Länder runt om i världen följer samma spår med kraftiga räntehöjningar. Länderna är eniga om inflationen för stunden är svårbedömd, och därför väljer man att vara aggressiv i sitt agerande. 

Medias rapportering kring inflationen, elpriser och fallande bostadspriser sänker bostadssentimentet och har skapat en stor osäkerhet bland säljare och köpare. Vi hade ett stort fall i sentimentet under sommaren och enligt SEB:s boprisindikator befinner sig sentimentet på lägre nivåer än när COVID kom till Sverige under 2020. Vi har däremot inte passerat nivån som vi hade under 2008-09 krisen i USA. Under 2008-2009 var sentimentet på den lägsta punkten sen boprisindikatorn skapades. 

I septembermånad kom däremot ett skifte. Indikatorn visade att sentimentet vänt, även om vi fortfarande är på låga nivåer, så rör det sig uppåt igen. Från – 42 punkter till – 40 punkter. Frågan är om det är ett trendbrott eller om det är enskild händelse innan vi fortsätter  neråt.

Ser vi på statistiken så ser det ut som priserna befinner sig någonstans där de var innan sommaren 2021. Min tro är att vi behöver komma tillbaka till prisnivån innan COVID för att köparkåren ska känna sig någorlunda trygga. 

Till mångas överraskning dök det igår upp en prisuppgång i augusti för bostadsrätter i Stockholm enligt Valueguard. 

Min bedömning att uppgången i augusti är enbart ett resultat av att objekten som sålts under månaden har varit marknadens främsta objekt. Vi i marknaden ser fortfarande att dessa objektet rör sig, och i vissa få fall, lika starkt som innan nergången började. Resterande objekt står däremot helt stilla, och därav är min tro att det underlag som statistiken baseras på inte varit en representativ bild av bostadsmarknaden. 

Något som stärker den här teorin är att svensk mäklarstatistik rapporterade att försäljningarna minskat med 19 % från maj-juli. Hemnet konstaterade också att det gjordes 18 % mindre försäljningar i riket, och 23 % mindre försäljningar inom Stockholms tullar i augusti jämfört med tidigare år. Så färre affärer görs, och av dessa är det förmodligen marknads bästa objekt som sålts.

En kompass att följa om vart vi är påväg är Federal Reserve och deras räntebesked. FED:s ordförande höll nyligen ett tal om hur de ser på marknadsläget. I talet adresserar ordföranden att deras främsta mål är att krossa inflationen. I det tidigare talet framgår det också att en ytterligare stor räntehöjning, inte är omöjlig om nöden kräver det. Igår fick vi det bevisat då FED valde att höja sin styrränta ytterligare med 75 punkter.  Man delar Riksbankens analys att inflationen kommer toppa under nästa år för att sedan landa i goda nivåer under 2024. Om det här stämmer bör bostadspriserna vända upp någon gång efter sommaren 2023 är min gissning.

Något som är oroväckande är att den fulla effekten av räntehöjningarna ännu inte känts av av för en femtedel av de svenska låntagarna. Enligt SEB:s Boprisindikator är det 20 % av hushållen som idag har en rörlig ränta. Vilket innebär att generellt justeras deras räntenivån om var tredje månad. Det betyder att den full effekten av de ökade räntorna kommer inte nå dessa låntagare, utan kommer komma släppande efteråt. När den här delen av låntagare börjar känna av effekten kommer risken för en lågkonjuktur öka. 

Ett sätt att se om vi närmar oss en lågkonjuktur kan vara att hålla koll på utbudet på fritidshusen. Om mitt antagande stämmer, bör vi se ett stort utbud av fritidshus när alla låntagare börjar bli klämda av höga räntekostnader. Andra indikatorer som man bör titta på är även utbudet av bilar och båtar. Min tro är att en del av befolkningen har belånat sig för att finansiera dessa saker. Nu när räntorna börjar slå kommer hushållen börja med att avyttra dessa saker för att klara kostnaderna. 

Min gissning är att en konsolideringsfas kommer påbörjas vid de prisnivåerna vi hade pre-COVID. Här kommer det vara avvaktande tills signaler om en lägre ränta och inflationen kommer. Då kan bostadsmarknaden klättra uppåt. 

Hur ska du då agera på marknaden? 
Om du måste flytta inom 1 år, kan det vara sunt att påbörja försäljningen redan nu. Min tro är att marknaden inte kommer vara på högre nivåer inom 1 år, utan bör vara 10-15% lägre. I bäst av världarna har du eventuellt en möjlighet att sälja ditt boende med ett längre tillträde nu, för att sedan byta upp dig till något större till en billigare peng längre fram.

I det fall du inte behöver sälja inom 1 år skulle jag råda dig att avvakta. Njuta av ditt hem tills den dagen du måste flytta, och vid det laget bör marknaden ha påbörjat en uppåtgående trend. 

Finner du dig i en situation där du sålde tidigare i år, och letar nu efter nytt boende finns det olika vägar att gå. 

Byter du upp dig från ett mindre boende till ett större, rekommenderar jag att du agerar när du hittat något. I ett sådant scenario kommer din nästa tillgång öka mer när marknaden väl vänder upp. Förmodligen kommer du kunna bo i ditt nya boende tills marknaden återhämtat sig, och eventuellt stiga till nivåer över ditt ingångsvärde.

För den mer riskfyllde, kan den avvakta tills signaler om en bättre marknad visar sig. I det fall bör du hålla koll på energipriserna, FED:s kommunikation och inflationsprognoserna. Vill man försöka pricka botten är det fritt fram, och kan mycket väl bli en lukrativ affär. Kan däremot vara bra att komma ihåg att många försökt, och misslyckats tidigare. 

För den individen som köpt runt toppen är rekommendationen att bo kvar, och det bör vara den högsta prioriteringen. Att sälja med förlust kan bli en stor konsekvens om du maximerat din belåning. Detta bör undvikas i den mån det går. I det fall situationen blir för svår skulle jag titta på alternativa lösningar som t.ex uthyrning, eller eventuellt avyttra andra tillgångar då den ekonomiska skadan bör teoretisk sätt bli mindre. Min förhoppning är att marknaden kommer vända en dag, och när det sker kommer din potentiella förlust bli mindre för varje dag som går. Ditt mål bör minst vara att försöka invänta den här stunden. 

Vid fråga om du bör köpa eller sälja först är min rekommendation att sälja först. Marknaden har börjat röra sig något mer jämfört med innan sommaren, men det kvarstår fortfarande en stor osäkerhet i marknaden. Det innebär att du tar väldigt mycket risk om du väljer att köpa en bostad innan du sålt, då det finns ett scenario där du står med dubbla boenden. Det kan snabbt bli dyrt med de fallande bostadspriserna, belåningen på den första bostaden och ett överbryggningslån som tickar.

Summerat ser det inte positiv ut för den svenska bostadsmarknaden idag. Att marknaden skulle bryta sin nergående trend det här året ser jag som störst osannolikt. Något att hålla ett öga på är hur det blir med amorteringskravet, och i det fall dessa pausas. Det bör underlätta för många hushåll, men effekten bör inte bli mer än att vi kan lättare kan ta oss an de kommande kostnaderna. Marknaden har även redan prisat in mycket av det negativa som väntar oss. Om det antagandet stämmer eller inte är upp för diskussion, men jag väljer att se det som ett sunt tecken.

Min förhoppning är att vi börjar se en toppen av inflationen efter sommaren 2023, och att bostadsmarknaden vänder då upp. Om det följs upp av att samtliga världsbanker börjar flagga för kommande räntesänkningar bör köparkåren känna sig tillräckligt trygga igen för att göra affärer. Det bör leda till att marknaden vänder uppåt igen. 

Önskar er alla en trevlig höst,
Imran Kararic

About the author

Imran Kararic

Mäklare i Stockholm Stad, Östermalm.

Add comment

Categories

Archives