Bostadsmarknaden – Marknaden under en lågkonjunktur

I mitt tidigare inlägg presenterade jag fakta som släppts under september, från stigande bostadspriser till nyheter om en kommande lågkonjunktur.

Detta inlägg kompletterar den tidigare artikeln med mina egna tankar om vart vi är på väg och vad som kan komma att ske. Det var två veckor sen jag publicerade mitt senaste inlägg och sedan dess har det varit sena kvällar och tidiga morgnar grottandes i gamla artiklar från 2007-2008, uppsatser publicerade på diverse universitet om lågkonjunkturer och en hel del statistik om bostadspriser under de senaste åren. Inte för att det har gjort mig något klokare, utan tvärtom,  har det bara adderat en ytterligare förvirring om vart bostadsmarknaden är på väg. I vanlig ordning sätter jag en summering av inlägget nedan och för er som vill ha en djupare analys kan läsa vidare.

Sverige närmar sig en lågkonjunktur och bör gå från sin nuvarande avmattningsfas till en lågkonjunktur runt år 2021. Under den senaste lågkonjunkturen steg bostadspriserna tack vare Riksbankens agerande. Sker det en händelse som påverkar Sverige negativt, som får sentimenten på bostadsmarknaden att ändra sig till det negativa, kommer bostadspriserna falla fort. Förutsättningarna finns för att bostadsmarknaden fortsätter sin uppåtgående trend, men desto högre bostadspriserna stiger desto större blir risken. Att välja att köpa en bostad, speciellt ni som ska göra ert första köp, tar er an en stor risk. Ni som inte väljer att sälja er bostad och byta upp sig gör likadant. 

Sverige närmar sig en brytningspunkt, där vi kommer gå från en högkonjunktur till en lågkonjunktur, och enligt prognoserna bör det ske inom 1,5 år. Ju närmare denna punkt vi kommer, desto mer kommer media prata om detta, vilket kommer resultera i mer oro och skräck. Själv ser jag på saken som att vi redan befinner oss i en tidig lågkonjunktur, men i ett väldigt tidigt skede som ännu inte nått massan. Nästan exakt ett år sen, i september 2018, skedde ett trendbrott i den svenska ekonomin. Från att samhället tidigare trott på en ekonomisk blomstring har samhället blivit mer pessimistiskt gällande framtiden. Denna negativa trend fortsätter än idag och börjar ta form som vi kan se med t.ex. den ökade arbetslösheten och konsumtionen som minskar. 

Så vad sker med bostadspriserna under en lågkonjunktur och bör du vara orolig om du funderar på att köpa eller sälja din bostad? 

Sveriges senaste lågkonjunktur pågick under 2007 – 2015 och jag har tittat på hur bostadspriserna förändrades under den perioden. Priserna i helhet fortsatte stiga under hela lågkonjunkturen, men sjönk en liten bit inledningsvis. Tack för att ni läst dagens… nej, så lätt är det inte. Priserna må ha stigit under lågkonjunkturen men inte utan anledning.  

Det skedde en ekonomisk kris i USA mellan 2007 – 2008 som kom att drabba hela världen. Det vart en sådan stor smäll så FED, ECB och Riksbanken alla var tvungna att dopa ekonomin för att klara av pressen som denna kris orsakade. Krisen spred sig och anlände till världens länder och under denna tid sänkte alla dessa tre stora ekonomiska institut sin styrränta med ca – 5%. Här i Sverige var sentimentet på bostadsmarknaden den lägsta den någonsin varit. 

I slutet av 2007 trodde 44% av de svenska hushållsägarna att priserna skulle falla medan 33% fortsatte tro på stigande bostadspriser. Resterande hade ingen åsikt. Under denna period kan man se att bostadspriserna stannade upp och låg stilla under kvartal 3, och föll något mindre under kvartal 4. Priserna slutade sjunka och nådde botten under årsskiftet 2007/2008.

Sedan under de två kommande kvartalen, i början av 2008, fortsatte priserna stiga tills september/oktober 2008, då krisen knackade på vår dörr. Sentimentet på bostadsmarknaden föll snabbt till rekordlåga nivåer med hela 66% av hushållen som trodde på fallande bostadspriser och enbart 14% trodde på stigande priser, resten hade ingen uppfattning. Priserna började falla på nytt och fortsatte sin nedåtgående trend fram tills årsskiftet. Vad som stoppade denna fallande trend var Riksbankens agerande. Här började Riksbanken sin gigantiska sänkning av sin reporänta för att rädda Sverige från denna ekonomiska kris. Från att reporäntan stod på + 4,75 % i september 2008 var reporäntan redan nere på + 2% januari 2009 som också vart vändpunkten för bostadspriserna. 

Riksbanken fortsatte sänka reporäntan under första halvan av 2009 och lät reporäntan ligga kvar på + 0,25 % resten av året. Bostadspriserna under denna tid fortsatte stiga uppåt. Sentimentet på bostadsmarknaden hade gått från rekordlåga nivåer till att nu 53 % av svenska hushållen trodde på stigande bostadspriser, allt inom ett år.  

Riksbanken började höja reporäntan igen under 2010 och nådde ett tak under kvartal 3, 2011 på en reporänta om 2%. Här vände bostadspriserna och började falla en gång till. Denna nergång fortsatte under slutet av 2011 och början av 2012 som resulterade i att Riksbanken sänkte reporäntan igen. Ingenting som bör komma som en överraskning men det resulterade återigen att bostadspriserna fortsatte stiga. Den uppgången fortsatte hela vägen ut ur lågkonjunkturen som tog slut officiellt 2015.

Nu har vi en klarare bild om varför bostadspriserna i Sverige fortsatte uppåt under den senaste lågkonjunkturen. Som ni förstått kom den inte gratis. Bostadspriserna fortsatte uppåt tack vare att Riksbanken lyckades vända sentimentet på bostadsmarknaden och undvek en svensk kris. Genom att sänka sin reporänta dopade man ekonomin och dämpade smällen. Vad skulle hända om samma ekonomiska kris skedde idag?

Till skillnad från förra gången har Riksbanken inte samma kapacitet att dopa ekonomin då vi idag har en reporänta på – 0,25 % för att vara exakt. Skulle det ske något som orsaker att sentimentet på bostadsmarknaden, men även den generella ekonomin, ändras drastiskt har vi inte lika bra förutsättningar att dämpa smällen. 

Min tro är att om räntorna förblir låga och lågkonjunkturen kommer i en långsam och kontrollerad nergång, kan vi se en fortsatt ökning vad gäller bostadspriserna. Om det här scenariot skulle utspela sig, kommer risken att detta korthus kollapsar öka. Vi är, och kommer vara maktlös om en ny ekonomisk kris sker. Sker det en oväntad händelse kan det komma att bli ett stort fall för den svenska ekonomi och i sin tur Sveriges bostadspriser. Jag vill verkligen betona att den ekonomiska krisen inte behöver vara särskild stor, i samband med att skuldsättningen är enorm, för att göra en stor påverkan.

Kortfattat innebär det att bostadspriserna kan komma och fortsätta öka, trots att det är en lågkonjunktur, men om sentimentet på bostadsmarknaden faller för snabbt finns det ingenting vi kan göra. Så till dig som står mellan att hoppa in i marknaden eller stå utanför har jag dessvärre inget bra svar. Bestämmer du dig för att köpa nu tar du an dig en stor risk, bestämmer du dig för att inte sälja tar du på dig en stor risk. Samtidigt som priserna kan komma att fortsätta uppåt, sakta men säkert.

Att Riksbanken då kommunicerar ut att en höjning av reporäntan är runt hörnet är ett vågat drag, minst sagt. De går tvärtemot resten av världen som alla fortsätter dopa ekonomin genom räntesänkningar och Riksbanken planerar än idag att höja reporäntan vid årsskiftet. Till skillnad från de andra länderna har Sverige inte samma möjligheter tack vare minusräntan.

Som en yngre man i början av sin karriär, sitta och kritisera Riksbanken och dess styrelse som ägnat mestadels av sina liv inom ekonomin skulle inte bara vara arrogant, utan även oförskämt. Riksbanken har lett oss ut ur tidigare kriser och jag håller tummarna om att de gör det igen, däremot sitter de i en tuff sits. Om Riksbanken höjer reporäntan och sentimentet på bostadsmarknaden faller för snabbt, måste återgå till sänkningar. Sker det, då mina vänner tror jag att Sverige officiellt hamnat i ett Japanscenario.

För stunden kommer jag lägga mindre fokus på vår ekonomi och påbörja en serie om hur man går tillväga för att köpa sin första bostad. Det kommer vara en serie där jag kommer gå in mer djupgående om hela processen.

Tack för denna gång och var aldrig oroliga för att höra av er om ni har några frågor eller funderingar vad gäller fastighetsmarknaden. 

Önskar er en fortsatt trevlig söndag och en ännu bättre vecka,

/i.