Ett historisk ras i SEB:s boprisindikatorn. En tvärvändning från en tro om stigande bostadspriser till fallande bostadspriser i samband med COVID-19. Vänder inte sentimentet riskerar hushållens tron om fallande bostadspriser att bli verklighet.
Finansinspektionen, Regeringen och Riksbanken försöker stötta ekonomi genom diverse beslut men frågan är om det räcker. Arbetslösheten tros nå en nivå om ca 10 procent till sommaren. I ett mardrömsscenario kan vi hamna uppåt mot 13 procent.
Enligt en studie från Lunds Universitet, om mardrömsscenario skulle inträffa, borde det resultera i att bostadspriserna faller med ca 6 procent under efterföljande kvartal. Bostadsmarknaden har redan sett en nergång på ca 6-7 procent sen i mitten av mars enligt Valueguard. En positiv signal att nergången av bostadspriserna har saktat in under de två första veckorna av april.
Min tro är att vi kommer se en fortsatt osäker marknad med en nergående av bostadspriser framtill sommaren. Under sommaren bör bostadspriserna att stabilisera sig i samband med en lägre aktivitet. Hur samhället och sentimentet ser ut i augusti kommer vara avgörande för bostadspriserna.
SEB: Boprisindikator
Måndag den 6 april släppte SEB sin rapport om hushållens förväntningar gällande bostadspriserna. Hushållens tro om stigande bostadspriser närmade sig nivåerna som vi inte sett sedan 2017. Rädslan och oron över COVID-19 nådde marknaden som resulterade i ett historiskt ras.
Tidigare trodde 8 procent av hushållen på fallande bostadspriser, och den siffran har nu nått 42 procent. Tidigare trodde 55 procent av hushållen att bostadspriserna kommer fortsätta stiga, men den siffran har sjunkit till 22 procent. Sentimentet på bostadsmarknaden är viktigt. När sentimentet börjar falla krävs det mycket från våra institutioner för att vända synen på bostadsmarknaden. Om sentimentet inte vänder under april och de kommande månaderna, kommer vi fortsätta se en neråtgående trend. Det oroande är att det hela situationen kan bli ett självspelande piano.
Majoriteten av köpare är rädd och avvaktar med att köpa i tron om att priserna kommer falla. Säljare som sitter i en dålig sits är tvungna att ta det priset som bostadsmarknaden erbjuder. Det börjar göras mindre affärer i samband med att köpare och säljare inte kan möta varandra. Affärer görs fortfarande men till ett lägre pris som kommer synas i statistiken. Det kommer publiceras av våra dagliga medier som kommer elda på en redan rykande situation.
Finansinspektion & Riksbanken
I ett försök att få det här pianot att spela sin sista ton har finansinspektionen gått ut med att nya och gamla bolånetagare ska få ett tillfälligt undantag från amorteringskravet. Deras förhoppning är att det här ska vända sentimentet. Dessvärre är min tro att det inte kommer bita tillräckligt hårt. Riksbanken, som varit en stark förespråkare av amorteringskraven, har gått ut med att de stödjer finansinspektions förslag.
Tidigare har vi kunnat använda en av Riksbankens starkaste verktyg för att justera sentimentet på bostadsmarknaden, reporäntan. Den reporäntan kunde justeras till nivåer som fick sentimentet att vända, för det blev så billigt att låna. Det som är oroande idag är att vi befinner oss på en 0 procentig reporänta, så vad gör man nu?
Under morgondagen, 28 april 2020, kommer riksbanken att publicera sitt nya räntebeslut. Det kommer till största sannolikhet vara en sänkning av reporäntan till det negativa, en s.k minusräntan. Styrkan av den här sänkningen kommer inte vara lika stark, då vi befann oss i det ränteläget i början av året.
Arbetslösheten
En sak som är intressant att titta på är hur arbetslösheten kan komma att påverka bostadsmarknaden. Enligt Arbetskraftundersökningar, AKU, från SCB kom arbetslösheten in på 7,1 procent i marsmånad, som är positivt jämfört med förra året. En chock för många men en anledning för att man inte fångat upp effekterna av coronaviruset är att man inledde mätperioden innan viruset. Många varslingar har inte heller hunnit verkställas under mätperioden och permitteringarna är ytterligare något som håller arbetslösheten nere. Aprilmånad kommer måla upp en rättvisare bild.
Arbetsförmedlingen kom ut förra vecka med en uppdatering om att arbetslösheten hittills har stigit till 8 procent. Regeringen spår att arbetslösheten kommer ligga på 9 procent i sommar, och arbetsförmedlingen spår en liknande siffra om 10 procent. Hur mycket kan det här komma att påverka bostadsmarknaden?
I en studie från Lunds Universitet analyserade man 17 europeiska länder tittade på korrelationen mellan bostadspriser och bostadslån. Man tittade man även på korrelationen mellan arbetslöshet och bostadspriser. Det framgår i studien att om arbetslösheten ökar med 1 procentenhet, resulterar det i att bostadspriserna faller med ca 1,1 procent under efterföljande kvartal.
Hittills under aprilmånad har arbetslösheten ökat med 0,9 procentenheter. Det resulterar i att bostadspriserna borde sjunka med knappt 1 procent nästa kvartal enligt studien. I det värsta tänkbara scenariot där vi når en 13 procentig arbetslöshet tills sommaren, så ska bostadspriserna ner med ca 6 procent till efterföljande kvartal.
Att stirra sig blint på enbart arbetslösheten som en faktor som påverkar bostadsmarknaden är naivt. Det visar däremot att även om arbetslösheten fortsätter stiga, bör det inte vara den ensamma orsaken till ett ras.
Svensk Mäklarstatistik
Den 8 april släppte Svensk Mäklarstatistik sin rapport om priserna under marsmånad. Många branschkollegor glädjes åt att vara oförändrade, och i centrala Stockholm hade priserna stigit med 1 procent. Det framgick även att under de två sista veckorna minskade bostadsaffärerna med 15 procent.
Fulla effekten av hur COVID-19 har påverkat bostadsmarknaden kommer vi när statistiken för hela april presenteras. Vid största sannolikhet kommer vi få se en fortsatt nedgång. Min förhoppning är att nergången fortsätter närmare 0 procent än 5 procent. Presenterar statistiken en nergång närmare 0 procent är det en indikation om att köper och säljare börjar närma sig varandra igen. Fortsätter priserna kraftigt ner är indikationen tvärtom och vi kan förvänta oss att vi har en bit kvar innan båda parter möts.
Valueguard
Förra veckan uppdaterade Valueguard sitt prisindex som visade sjunkande priser på bostadsmarknaden. Priserna i Stockholm, vad gäller bostadsrätter, tog en smäll på 1,7 procent och Göteborg såg liknande fall på 1,5 procent. Det är en direkt effekt av coronaviruset. Man noterar att de första två veckorna av mars höll bostadspriserna samma nivå som under februarimånad, men det ändrades snabbt. När paniken bröt ut föll bostadspriserna med 4 procent under de två sista veckorna i mars. Nergången fortsatte in i april med ytterligare 2 procent.
En positiv signal man kan dra från det här är att bostadspriserna inte verkar vara i ett fritt fall. Hade det varit fallet borde vi sett en fortsatt större nergång i de första två veckorna av april. I stundens hetta föll det med 4 procent för att sedan sakta in till 2 procent i början av april. Om vi är i stormens öga återstå att se, men statistiken för april kommer bli intressant.
Egna tankar
Vägen fram är svårnavigerad, trots all data och information som någon kan utläsa. Den största anledningen till det här är, som i vilken marknaden som helst, flockbeteendet. Under panik och rädsla hamnar logiska resonemang och tänk oftast längst bak i bussen. Ett exempel på det här var när det en del av det svenska folket en tid tillbaka köpte slut på toalettpapper landet runt.
Så länge majoriteten av hushållen tror på en fortsatt nergång, kommer tron bli verklighet. Vi befinner oss i en osäker marknaden, och en osäkerhet är något som är värre än dåliga nyheter. Förens samhället har återhämta sig och bostadspriserna stabiliserat sig så ser jag ingen möjlighet av stigande bostadspriser.
En fråga är också om våra finansiella institut och regering har tillräckligt starka verktyg för att vända det negativa sentimentet. Reporäntan är nästintill urspel och jag vet inte om amorteringsfria lån kommer bita tillräckligt hårt. Bankerna har blivit hårdare med att finansiera nya köpare som kommer slå hårt mot bostadspriserna.
Min tro är att vi kommer ha en fortsatt osäker bostadsmarknad med en mindre nergång tills sommaren. Under sommaren kommer aktiviteten minska och priserna stabilisera sig. Det avgörande kommer vara hur sentimentet och samhället ser ut när bostadsmarknaden tar fart igen i augusti.
Tack för den här gången och önskar er en god valborg,
/i.
