Vad är det du faktiskt köper när du köper ett nytt hus eller en ny lägenhet? I den här artikeln vill jag gå igenom vad du köper när det kommer till en lägenhet och vad som är viktigt att tänka på. Min förhoppning är att det kommer underlätta för er när ni är ute och letar efter ert nya hem. Ni hittar liknande artiklar som kan vara till hjälp under ert letande, t.ex hur hittar ni till fler bostäder än normalt? Välkomna till Bostadsguiden!
Köpa lägenhet
Sveriges bostadsmarknad och dess system är ett i sitt slag och finns ingenting som det i resten av världen. Att förklara för en utländsk köpare att denne de facto inte äger sin lägenhet är något som vi, fastighetsmäklare, i vardagen oftast behöver klargöra.
När du “köper” en lägenhet så köper du faktiskt inte lägenheten, utan du köper rätten att nyttja lägenheten. Det fungerar på ett sådant sätt att byggnaden, eller s.k fastigheten, som lägenheten befinner sig i ägs av en bostadsrättsförening. Bostadsrättsföreningen består av X antal medlemmar, vilket är du och dina grannar, och som äger hela fastigheten kooperativt. Det du egentligen köper är andelar i föreningen, och de här andelarna ger dig rätten att nyttja den specifika bostaden du tittat på.
Att tänka på när du köper lägenhet
Skicket
När det kommer till själva bostaden, är det alltid bra att vara noggrann på visningarna. Börja med att känna in lägenheten genom att titta runt och verkligen föreställ dig hur ditt liv skulle se ut om du bodde precis där. Om det känns bra är det dags att ta fram förstoringsglaset och leta efter fel! Viktiga saker att lägga fokus på är alla stora saker som kan komma att kosta dig en större summa under de kommande åren. Fråga den ansvarige fastighetsmäklaren om t.ex
- Hur gammalt är köket och badrummet?
- Hur gamla är alla vitvaror?
- Finns det några renoveringar gjorda, och i sådant fall finns det papper på dessa?
På successionsmarknaden köper man alltid bostaden i befintligt skick, och kan därmed inte förvänta dig att allting ska vara i topp skick. Det läggs stor vikt på köparen att undersöka lägenheten vid visningen, och fel som kunnat upptäckts med en noggrannare kontroll kan inte riktas på säljaren.
Möjligheter
En annan sak man bör titta på är möjligheterna med bostaden. Hur ser planritningen ut, kan man ta ner väggar för att göra bostaden mer funktionell? Kan man flytta badrum eller kök? Finns möjligheten att eventuellt göra om en 1:a till en 2:a? Finns möjligheten att installera en tvättmaskin i badrummet eller kan det vara möjligt att bygga en balkong/uteplats?
Finns det goda möjligheter med lägenheten och en renovering väntar för att bostaden är i ett sämre skick, se till att använda möjligheterna för att addera något bostaden inte haft tidigare. Det kommer med största sannolikhet öka värdet på bostaden, både från ett ekonomiskt och ett bekvämlighetsperspektiv.
Föreningen
Eftersom du köper in dig i en bostadsförening är det bra att du tar en titt på hur föreningen mår, vad bli du medlem i. Du kommer vara en ägare av bostadsrättsföreningen och med det kommer du också vara ansvarig för den här föreningen. Det är därför bra att du tittar på föreningens årsredovisning som har väldigt mycket information att ge, om kan läsa den. Några enkla saker som jag starkt rekommenderar att man tittar på är:
Lån per kvadratmeter
En tumregel är att 5 000 kr/kvm anses vara hälsosamt. Närmare 0 kr/kvm i lån man kommer desto bättre, och ju längre bort från 5 000 kr/lån desto sämre. Det här förklarar jag i dess simplaste form, men även att enbart följa det här exemplet kan vara missvisande.
Det kan vara att du har en förening som har 3000 kr/kvm i lån, och en på
8 000 kr/kvm.
Den förstnämnda är en gammal förening från 1970 som amorterat bort större delen av belåningen, men har stambyte, takrenovering och misstanke om fukt i källaren som ska utredas det kommande året.
Den senare föreningen bildades för ca 10 år sen, och har sedan dess gjort alla större renoveringar men i samband med det fått lov att ta på sig stora lån och avgiften gått upp senaste 2 åren.
Vilken förening är bättre?
Dolda tillgångar
Finns det tillgångar i föreningen som kan nyttjas för att stärka föreningens ekonomin? Det kan vara hyresrätter som finns i fastigheten som föreningen kan förvärva vid ett senare tillfälle och sälja på den öppna marknaden. Det kan finnas en råvind som kan vara intressant för byggherrar som vill bygga bostäder, eller kan man omvandla råvinden till en lokal som företag kan hyra.
Det här är något som du bör kontrollera då det kan hjälpa dig att komma undan billigare. Om det t.ex är en hög belånad förening och som är värderad därefter, men föreningen räknar med att ta över två hyresrätter det kommande året och sänka belåningen, då har du ett kap.
Äger föreningen marken
I en del fall, speciellt i centrala Stockholm, finns det bostadsrättsföreningar som inte äger marken som byggnaden står på. Det man istället gör är att man “hyr” marken från Stockholm stad och det blir en extra kostnad som kan slå hårt på alla bostadsrättsägare. I årsredovisningen kan du utläsa det genom att bläddra längst bak till noterna, och se vad för driftskostnader föreningen har. Ser du att det tillkommer en kostnad vid namnet tomträttsavgälden äger föreningen inte marken. Kontrollera också med fastighetsmäklaren för verkligen vara säker.
Äkta eller oäkta bostadsrättsförening
Den sista saken som är bra att nämna att det finns två typer av bostadsrättsföreningar, äkta och oäkta bostadsrättsföreningar. En äkta bostadsrättsförening är en förening vars intäkter består främst av medlemmarna, medan en oäkta förening förlitar sig för mycket på andra intäkter. Det finns olika sätt att räkna om en förening är äkta eller inte, men vanligtvis är tumregeln att minst 60 % av intäkterna måste komma från medlemmarna, och max 40 % av intäkterna får komma från andra källor. Förhåller man sig inte till det här blir föreningen en oäkta förening och skapar konsekvenser för alla medlemmar.
Förutom att marknaden finner oäkta föreningar mindre attraktiva och att det försvårar en försäljning, innebär det för dig som köpare är att du kommer få ett par skattekonsekvenser. Du kan komma att förmånsbeskattas vad gäller avgiften. Om avgiften för bostaden är betydligt mindre än vad de generella marknadsavgifterna är för liknande föreningar, som är äkta i närheten, kommer du få skatta mer.
När du säljer din bostad sedan, kommer du även att skatta 25% på vinsten, istället för 22% om det hade varit en äkta bostadsrättsförening. En sak är också att du förlorar rätten att göra uppskov, skjuta skatten till ditt nästa boende, vilket är en sak många ser som negativt.
Avslutningsord
Det finns mer saker att ta till hänsyn när det kommer till köpet av en lägenhet, men jag hoppas att det här kan underlätta det hela lite mer för er. Jag anser att det här är de större delarna, och följer ni upp på de här sakerna kan ni gå rakryggade in i kontraktsskrivningen. Min rekommendation är att etablera en god kontakt med en fastighetsmäklare och be den här kolla igenom de objekt ni är intresserade
av.
Som vanligt finns jag tillgänglig via kontaktformuläret, Instagram eller LinkedIn om det är något man undrar över eller skulle vilja diskutera.
Önskar er en förträfflig söndag,
/i.
