Det är nu början av serien som vi kommer att att kalla Vägen till ditt nya hem. Det finns mängder av information ute på webben idag om hur en köpprocess går till och alla har en hyfsad uppfattning över vad som sker.
Något som däremot saknas är en djupdykning i hela processen, hur den är uppbyggd och hur allting fungerar. Målet med den här serien är att ge er en bra bild över de olika delarna som krävs när man tar vägen till sitt nya hem. Jag hoppas att i slutet av serien kommer ni ha en bra överblick över hela processens gång. Att ni även kommer ha fått ett par tips och tricks som kan ge er ett övertag jämfört med andra på marknaden.
Vad är det första man bör göra när man har kommit till insikt att man ska att köpa en ny bostad. Det är först är givetvis att ta reda på hur mycket man har att röra sig med, det gör man lättast genom ett lånelöfte.
Som vanligt finner ni en sammanfattning nedan och för er som vill djupdyka ytterligare är det bara läsa vidare.
Ansök högst om tre lånelöften då kreditupplysningar lämnar spår som påverkar resultatet. Detta spår försvinner efter ett år så det kan vara smart att göra en kreditupplysning på sig ett år innan man planerar att leta efter sitt nya hem. Tänka på att ta bort alla krediter du kan ha samlat på dig under åren, oanvända som använda spelar ingen roll för banken. Banken ser positivare på ett större privatlån än flera små. Man kollar på din inkomst de senaste två åren och sköt dina fakturor och se att de kommer in i tid, förseningsanmärkningar har en negativ effekt. Som förstagångsköpare är det bättre att föräldrarna belånar sitt egna hem och ger dig pengarna, än att de går in som delägare i bostaden.
Majoriteten av de svenska invånarna behöver idag ta ett bostadslån, s.k bolån, för att finansiera köpet av sitt nya hem. Ett bolån är ett lån som bank ger dig gentemot att du sätter ditt nya hem som säkerhet.
Det innebär kortfattat att du ger banken ditt ord om att du kommer klara av kostnaderna som det här lånet medför. Skulle det ske att du inte klarar av att hantera dessa kostnader, kan banken likvidera bostaden, läs sälja bostaden på exekutiv auktion, och få sina pengar tillbaka.
Ett krav bankerna har idag för att låna ut ett bolån, och inte ta på sig allt för stor risk, är att låntagaren har en s.k kontantinsats. Det innebär att du måste ha finansiering klar för minst 15 % av den nya bostadens värde. Dessa 15 % är vanligast att man fått ihop själv genom ett smart sparande, gåvor eller kapitalvinst. Vissa fall kan det vara att man belånar sig ytterligare för dessa 15 %, men då med något annat än bostaden som säkerhet.
När du ansöker om ett bolån får du ett preliminärt besked om vad den enskilda banken är villig att låna dig, ett s.k lånelöfte.
Ett lånelöfte bör man ha innan man börjar hoppa in i budgivningar, och egentligen innan man börjar leta efter ett nytt hem. En fördel är att du vet vad du har att röra dig med. Något man bör veta är att när du ansöker om ett lånelöfte så binder du aldrig upp dig till en specifik bank. Det innebär att du kan ansöka om ett lånelöftet från flera olika banker och se vilken som kan ge dig bäst villkor. Vanligtvis gäller ett lånelöfte i tremånader och fungerar som garanti vid en budgivning att du kan stå för det budet du lagt.
Något jag rekommenderar är att du tar högst tre lånelöften. Det är för att innan bankerna kan ge dig ett besked, måste de göra en kreditupplysning på dig. Den här kreditupplysning är något som noteras och lämnar ett spår när det görs en ny kreditupplysning på dig. Det tar ett år innan denna markering försvinner och du vill helst ha så få som möjligt inför en ansökan om ett lånelöfte.
Ju fler kreditupplysningar du har noterade desto mer påverkar det dig, och i sin tur lånelöftet, negativt. Speciellt om alla kreditupplysningar är gjorda inom en kort tidsperiod. Banken noterar då att du varit på besök hos andra finansiella institut, och kan inte veta om du tagit ett lån där eller inte. Banken gör antagandet att en person med flera kreditupplysningar utgör en större risk än en person med få.
En annan sak som påverkar lånelöfte och som banken kollar på är krediter. När bankerna gör sin kreditprövning kollar de på hur mycket krediter du har, oanvända som använda. Om vi leker med tanken att du var uppe i sälen ett nyår och provkörde en av Volvos nya fina bilar. I anslutning till detta blev du medlem i deras kundklubb. Några veckor senare får du hem ett kort från Volvo som du finner lite märkligt, men lägger det i någon låda och låter det damma. Det du inte visste var att det kortet var ett kreditkort med 50 000 kr som du kunde nyttja. Det är något som dyker upp i din kreditupplysning och i bankens ögon är det, mer eller mindre, ett lån på 50 000 kr och ditt kreditbetyg påverkas negativt som i sin tur påverkar lånelöftet.
För att se dessa olika krediter du kan ha tagit på dig under åren kan du göra en kreditupplysning på dig själv. Här bli det dock samma sak och du lämnar ett spår som resulterar i ett lägre kreditbetyg. För att undvika detta bör du göra det helst ett år innan du funderar på att köpa något och senast sex månader innan du ska ansöka om ett lånelöften.
Bankerna tittar också dina befintliga lån. Har du flertal mindre privata lån, så klingar det sämre än om du har ett större lån. Därför bör du försöka samla alla lån till ett större för att stärka ditt kreditbetyg som i sin tur kan generar ett bättre lånelöfte.
Något som ger ytterligare förutsättningar för att få ett bättre lånelöfte är givetvis om man är fler låntagare än om man är helt själv. Bankerna tittar på hushållets ekonomi och är man två istället för en blir det en markant skillnad. Något som många förstagångsköpare gör för att kringgå det här idag är att man har föräldrarna som medlånetagare och delägare i bostaden. I detta fall blir hushållets ekonomi betydligt bättre och resulterar i ett bättre och högre lånelöfte.
Något som jag kan rekommendera däremot, om möjligheten finns, är att man inte gör detta. Det man bör försöka göra är att föräldrarna tar upp ett eget lån med sitt hem som säkerhet, och ge pengarna till barnet. Man kan stå kvar som medlånetagare men inte gå med som delägare i bostaden. Det finns en del fördelar med att göra på detta sätt istället för att följa den traditonella vägen.
Fördelen är att barnet kommer förmodligen få ner sin belåningsgrad och kommer inte behöva amortera lika mycket, som i sin tur leder till att denne kan låna mer i sitt egna namn. Det man kan göra mellan barn och förälder är att skriva ett regressavtal som enbart påverkar förhållandet mellan varandra och omfördelar låneansvaret. När barnet fått en stadigare inkomst kan den ansöka om att höja sitt lån och betala tillbaka föräldrarna. Som förälder kan man undvika framtida skattekonsekvenser, då man inte står som delägare, när bostaden väl avyttras i framtiden.
Bankerna går också igenom din inkomst de senaste två åren, utgifter, betalningsanmärkningar och eventuellt skuldsaldo hos kronofogden i samband med en ansökan om lånelöfte. De stresstestar din ekonomi genom att pröva och se hur din återbetalningsförmåga skulle se ut om räntan låg mellan 6 – 8 % istället för ca 1,5 % den ligger på idag. Minst sagt märkligt att använda denna ränta men så ser världen ut idag.
Man kollar också på hur du skött betalning av fakturor och om det finns några senanmälningar. När banken kollat igenom allt detta så kan de äntligen presentera ditt lånelöfte.
Efter du vunnit en budgivning och signerat överlåtelseavtalet är det dags att ta ett bolån. Här bör du ta ett enskilt möte med varje bank och se vad de erbjuder dig. Försök sedan sänka din räntekostnad genom att ställa de mot varandra.
Nu har ni fått förutsättningarna till att få de bästa möjliga lånelöftena som marknaden kan erbjuda. Hoppas ni fann inlägget givande och att det gav en bättre bild över hur lånelöften fungerar och vad som kan vara bra att tänka på. Det vart längre än planerat men vart mer att täcka än tänkt från första början.
Som vanligt så finns jag tillgänglig på Instagram, Linkedin eller Twitter. Ni når mig även i kontaktformuläret på hemsidan eller på info@imrankararic.com.
Önskar er en fortsatt trevlig vecka,
Imran.
