Det negativa sentimentet på bostadsmarknaden kvarstår, men det ser ut att börja vända. Färre bostadsköpare på Hemnet tror på fallande bostadspriser och fler tror på stigande. Försäljningstiden har ökat från tidigare 14 dagar till 18 dagar. Budpremien har minskat markant från tidigare 13 procent inom Stockholms tullar till idag 5 procent. Utbudet på Hemnet har brutit sitt säsongsmönster och fortsatt öka, vilket inte hänt under samma period de senaste 6 åren. Vi börjar däremot se en mindre avmattning nu. Bostadspriserna har enligt både Valueguard och Svensk Mäklarstatistik har sett en nergång om ca 2 procent sen februari. Statistiken som kommer från dessa organisationer bör tolkas annorlunda. Valueguard är en källa som visar den tydligaste bilden över hur det ser ut just “idag”. Nackdelen enligt mig är att du kan få extrema värden under ansträngda perioder där det kan skapa en aning missvisande bild. Svensk Mäklarstatistik med sitt 90 dagars glidande medelvärde visar mer av en långsiktigt mätning som ger en mer “korrekt” bild enligt mig. Nackdelen är att det tar tid för effekten att synas i statistiken till skillnad från Valueguard som kan presentera sina siffror snabbare. Enligt mig är framtiden för bostadspriserna suddig och det ligger flera mörka moln framför oss vilket väcker en del oro. Tittar vi enbart på statistiken som har presenteras under senaste tiden, ser det dock ut som att bostadsmarknaden är på väg mot starkare och ljusare tider.
Hemnet
Den 13 maj deltog jag i ett webbinarium som Hemnet anordnade för fastighetsmäklare. Det var en marknadsuppdatering kring en del statistik som Hemnet har samlat. Tidigare i veckan dök även en rapport från Hemnet vad gäller statistiken från deras hemsida.
Det man har konstaterat är att det negativa sentimentet kvarstår med 46 procent av Hemnets bostadsköpare tro fortfarande på fallande bostadspriser. I mars, mitt i coronapaniken, trodde en större skara om 56 procent på fallande bostadspriser. Det ger oss en signalvärde om att sentiment stärks, sakta men säkert. Samtidigt som den negativa synen minskar ökar den positiva. 17 procent av Hemnets bostadsköpare tror idag på stigande bostadspriser, vilket är en ökning av 5 procentenheter sedan mars.
Försäljningstiden för bostadsrätter fortsätter att öka med ett genomsnitt runt 18 dagar. Försäljningstiden är i det här fallet från att en annons publiceras på Hemnet, tills den tas bort och markeras såld. I början av året var genomsnittet 14 dagar för en standard annons.
Budpremien, hur stor skillnaden är mellan utgångspriset och slutpriset, har även minskat sen årsskiftet. I början av året hade vi ett genomsnittlig budpremie om ca 7 procent landet runt, 11 procent i Stockholm och innanför Stockholms tullar ca 13 procent. I mitten av maj har budpremien minskat med att i hela riket ligger premien i snittet på ca 2 procent, i Stockholm ca 4 procent och innanför tull ca 5 procent. Det är en stor minskning, och bör vara något fastighetsmäklare bör hålla koll på när man väljer att sätta ett utgångspris.
Utbudet på Hemnet har brutit mot sitt säsongsmönster. Nedan ser ni två bilder där jag markerat majmånad med blått. Det vi kan se är att efter majmånad sen 2014 börjar utbudet minska snabbt, riket som i Stockholm.
Hittills har vi sett att utbudet fortsätter öka och gör rekord för andra veckan i rad med ca 11 procent fler lägenheter ute på bostadsmarknaden än jämfört med tidigare år.
I samband med COVID-19 och restriktionerna kan det resultera till att många väljer att pröva marknaden nu under sommaren. Det kommer resultera i ett högre utbud under sommar och förhoppningsvis en högre omsättning än vanligtvis. Förutsättningarna är goda för att den vanliga “svackan” inte blir av det här året. Bifogar en graf nedanför.
SEB:s Boprisindikator
SEB släppte sin månadsrapport vad gäller sentimentet på bostadsmarknaden. Det man även ser i den rapporten är att färre hushåll tror på fallande bostadspriser. Vi ser en ökning av fler som tror på oförändrade priser och antalet som tror på stigande bostadspriser minskar med 1 procentenhet.
Sommaren brukar vanligtvis vara en konsolideringsperiod för bostadsmarknaden där bostadspriserna är stabila. Det görs färre affärer och om bostadspriserna rör sig är det vanligare uppåt än neråt som jag tidigare skrivit om.
Något som är enligt mig förvånande är att antalet som tror på en högre reporänta har ökat. Sveriges ekonomi har tagit en rejäl smäll i samband med COVID-19. Att öka reporäntan nu skulle skicka signalen till hushållen att ska man hålla hårt om sina pengar. Det är inte en positiv signal att skicka ut med tanke på många små- som storföretagare som går på knäna. Det finns visserligen argument att göra för inflationen och att en ökning bör ske för att hindra det. Min tro är som tidigare är att man har förlorat möjligheten att höja reporäntan för mycket utan att orsaka en ekonomisk katastrof. Min tro att reporäntan kommer att höjas under kommande månaderna är låg.
Mina egna erfarenheter i marknaden ger mig en positivare syn framåt. Affärer görs, och intressenter är fortsatt oroliga men inte i samma grad som för en månad sedan. Min tro är att om restriktionerna släpper, börsen fortsätter som den gör och att en andra våg av COVID-19 inte blir lika katastrofal finns det goda förutsättningar för en vändning av sentimentet. Det bör resultera att priserna börja stiga uppåt igen.
Valueguard
Den 19 maj släppte Valueguard sin rapport om bostadsmarknaden. Rapporten visade att sedan februari har deras prisindex fallit med 2,4 procent som går ihop med vad Svensk mäklarstatistik publicerade nyligen. Det mest intressant är att man har tittat på första halvan av maj och ser att bostadspriserna har börjat röra sig uppåt. Om det bekräftas vid nästa rapport är min tro att den kan vara en botten som har formats. Det skulle vara ytterligare en faktor som kan leda oss in i en en positivare bostadsmarknad.
Nästa rapport från Valueguard kommer snart och ska bli spännande att se vad som väntar, min tro är att den kommer vara positiv.
Svensk Mäklarstatistik
Tidigare i veckan släppte Svensk mäklarstatistik sin rapport vad gäller majmånad. Bostadspriserna för bostadsrätter i hela riket har minskat med 2 procent medan villapriserna har ökat med 1 procent. Antalet försäljningar som gjordes under majmånad var 15 procent mindre än vad de var under maj 2019 vilket bör vara en konsekvens av corona.
Om min förståelse av hur man mäter bostadspriserna på Svensk mäklarstatistik bör vi även nästa månad se en nergång.
Tolkning av statistiken
Något som jag reflekterat över den senaste tiden är hur Valueguard och Svensk Mäklarstatistik rapporterat om bostadspriserna. Under coronoakrisen har Valueguard kommit ut med statistik om att priserna gått ner flera procent månad efter månad, medan Svensk mäklarstatistik hittills noterat en nergång om 2 procent.
Ett exempel är om vi tittar på aprilmånad. Valueguard har i sin rapport skrivit att en nergång om 2 procent skett i april. Svensk mäklarstatistik rapporterar att bostadspriserna fallit med 1 procent under samma månad. Enligt Valueguard har bostadspriserna gått ner 5 procent sen mars, medan Svensk mäklarstatistik har en nergång om 3 procent. Hur går det ihop?
Efter att ha utbytt med mail med både Valueguard och Svensk mäklarstatistik har jag fått en bättre förståelse för hur man bör tolka statistiken från dessa två organisationer. Det är en egen uppfattning jag har gjort och det måste göras utrymme för felaktigheter.
Svensk mäklarstatistik mäter statistiken genom att man tittar på ett 3 månaders glidande medelvärde. Fördelen är att man utjämnar skillnader över tid och håller sig till måttet pris per kvadratmeter. Man tar inte hänsyn till att t.ex påsken infaller under en mätperiod och att aktiviteten sjunker. Det leder i längden till en kontinuitet i metod/siffror som ger trovärdighet menar de. Man menar att andra aktörer som mäter siffror och kallar de kvalitetsjusterade blir missvisande då yttre faktorer påverkar priserna.
Valueguard mäter statistiken genom att jämföra månad mot månad. Man jämför en typbostad i maj jämfört med en typbostad i mars, hur stor är skillnaden. När man mäter på det här sättet resulterar det i att får mer “extrema” värden men ger också en mer rättvis bild över hur det ser ut för stunden menar de.
Min egna tolking och summering är att på kort sikt kan Valueguard vara en källa som visar den tydligaste bilden över hur det ser ut just “idag”. Nackdelen enligt mig är att du kan få extrema värden under ansträngda perioder där det kan skapa en aning missvisande bild.
Svenska Mäklarstatistik enligt mig är mer av en långsiktigt mätning som ger en mer “korrekt” bild över hur stor prisskillnaden var. Det negativa är att det tar tid för effekten att synas i statistiken till skillnad från Valueguard.
Egna tankar
Min tro är att det värsta är bakom oss vad gäller bostadsmarknaden. Det finns fortfarande risker som kan leda till att det blir värre.
Inne i landet kommer det vara viktigt att se hur permitteringen utvecklar sig, och hur många som får behålla jobben efteråt. En annan risk som jag ser längre fram är att pengarna för permitteringen måste komma ifrån någonstans. Beroende på hur vår regeringen väljer att ta fram det här kapitalet, genom höjda skatter eller något annat, kan det sänka det ekonomiska sentimentet.
Man talar om en andra våg av COVID-19 i höst. Uppstår en liknande situation med panik och företag som stänger ner kommer det slå hårt, och då kan det göra ont. Sannolikheten att paniken blir lika stor som förra gången ser jag däremot inte som stor.
Den globala ekonomin och hur situationen utvecklas framåt är också viktig. Världen känns i dagsläget att vara allt annat än i ett stabilt läge. Sverige tillhör den globaliserade världen och börjar det bli tuffare för våra grannar och världskamrater kommer det bli jobbigt även för oss.
Tittar vi på statistiken ser det däremot ut som att vi börjar röra oss mot bättre tider. Sentimentet verkar ha vänt upp, bostadspriserna har börjat krypa uppåt och förutsättningar för hög aktivitet under sommaren är goda. Utbudet börjar minska vilket bör ge bostadspriserna styrka
Önskar er en fortsatt trevlig vecka,
/i.
