Idag kommer jag diskutera värdering av bostäder och om fastighetsmäklarens roll är idag ens behövs i samband med digitaliseringen som skett på den fronten under de senaste åren. Det finns oerhört lättillgänglig information om vad en bostad kan tänka sig vara värd genom tjänster som Booli och Hemnet.
Det ger den vanliga individen en möjlighet att bilda sig en uppfattning över vad ett objekt i ett visst område kan vara värt. De större bankerna har även själva börjat skicka kontinuerliga uppdateringar till sina egna kunder om vad deras boende bör vara värt i dagens marknad.
Det väcker frågan om en fastighetsmäklare är nödvändig idag när det kommer till värdering och hur ställer sig dessa alternativa värderingsmetoder mot den klassiska tjänsten som fastighetsmäklaren erbjuder? För att besvara denna frågan måste jag först förklara hur de alternativa tjänsterna fungera, sedan jämför den med mäklarens sätt att värdera.
Vi startar direkt med Booli som är en av dagens vanligaste tjänsterna när det kommer till uppskattade värderingar. Här kan man kort skriva in information om sin bostad och få ut en uppskattad värdering om vad bostad bör vara värd. Som exempel kan vi ta en 2:a på Östermalm i närheten av Karlaplan på t.ex adressen Linnégatan 75 om en ca 60 kvm. Enligt Booliska denna typen av bostad vara värd runt 110 000 kr/kvm. Det resulterar i en prisbild på 6 600 000 kr för ett sådant objekt. I det här exemplet får du en uppfattning om vad du bör få för din bostad när det väl blir aktuellt för en försäljning.
Det andra alternativet för att hålla sig uppdaterad är bankens kontinuerliga uppdateringen efter ditt köp. Vanligtvis utgår man från det priset du köpte bostaden för eller skickar ut en fastighetsmäklare. Denne tar sig en titt runt bostaden och pratar om sina tankar och tycke vad gäller bostaden. Du får sedan en skriftlig värdering och fastighetsmäklaren tackar för kaffet. Sedan får du varje månad, kvartal eller år en uppdatering via mail eller post där det står att din bostad är numera värda + X eller – Y kronor. Kontinuerligt uppdateras du om värdet på din bostad och finner trygghet i detta.
I båda fall så låter det ganska simpelt och ganska härligt att kunna få bostaden uppskattad och veta vad väggarna runtom dig kostar. Booli och Hemnet m.m tjänster har verkligen lyckats bygga ett djupt dataregister med massvis med slutpriser vad alla typer av objekt, landet runt. När du fyller in din information jämför tjänsten ditt objekt med liknande objekt och ser vad dessa har sålts för. När det är klart presenteras ett uppskattat värde till dig. Det här verktyget är oerhört bra för att bilda sig en prisuppfattning om den genomsnittliga t.ex en 2:a på Östermalm är värderad till. Här vill jag lägga en vikt på ordet genomsnittliga, för det är exakt det en sådan tjänst gör.
Tjänsterna har samlat all information man kunnat få tag på vad gäller olika försäljningarna landet runt. När du knappar in dina olika värden så utgår dessa tjänster från de senaste sålda liknande objekten. Värdet som tjänsten spottar ut är återigen, ett uppskattat genomsnitt på de senaste gjorda försäljningar. Sanningen är att det tjänst fungerar alldeles utmärkt för att använda sig av för att mäta det genomsnittliga priset för liknande objekt som du har, men det är allt annat än ett preciserat värde på din bostad.
Dessa typer av tjänsterna börjar bli bättre och bättre på att sortera och precisera objekten som jämförs, men vanligtvis bortses saker som har ett större påverkande på värdet. Finns det en balkong, är balkongen i rakt söderläge eller norrläge? Hur ser föreningen ut och dess ekonomi ut? Är det en 2:a bottenplan som är oerhört mörk eller ligger den mot en trafikerad gata men en halv trappa upp?
Om vi utgår från tidigare exemplet om den genomsnittliga 2:an på Östermalm ligger på 6 600 000 kr. Säg då att jag besöker en 2:a på Östermalm, men den ligger längst ner i huset ut mot gatan, eller att inte är ett sekelskifte utan ett 80-tals hus. Är bostaden fortfarande värd 6 600 000 kr? Svaret är, med största sannolikhet, nej och därför kan dessa tjänster skapa felaktiga förhoppningar hos blivande säljare. Det kan därför bli större skiljaktigheter vad gäller värdet mellan fastighetsmäklaren och en bostads- och husägare.
När det kommer till bankens sätt att värdera så är det ett mer preciserat sätt att mäta värdet på bostaden. I detta fall har man utgått från ett faktiskt värde som en fastighetsmäklare satt, eller ett pris som marknaden satt. Sedan har man följt den procentuella utvecklingen i det specifika området. Det innebär att man t.ex följer statistiken som Svensk Mäklarstatistik och ser det hur mycket en bostad i ditt område fluktuerat under den senaste månaden, kvartalet eller året. Det som händer att man uppdaterar grundvärderingen och adderar/subtraherar beroende på hur marknaden har gått. Denna typ av uppdateringar är mer preciserade då man utgår från ett faktiskt värderingsutlåtande.
Däremot kan mycket ha hänt sedan grundvärderingen som kan påverka värdet ytterligare, allting från större renoveringar eller förändringar i föreningar. Det ger återigen en uppskattning av priset bör vara om bostaden varit densamma som den dagen du köpte den, vilket ofta inte är fallet.
Det innebär att svaret på min fråga blir att fastighetsmäklarens roll idag vad gäller värdering är fortfarande viktigt. Om du vill ha en sån preciserad värdering som möjligt inför en försäljning, så är det alltid bäst att bjuda över en fastighetsmäklare på en kopp kaffe. För den som är extra noga så bjud över en, två eller varför inte tre för att bilda dig en klar uppfattning. En sak som är viktig att lyfta att vi fastighetsmäklare är också människor. Det innebär att vi har olika uppfattningar och erfarenheter som gör att vi kan bilda och tolka samma objekt på olika sätt. En ny examinerad fastighetsmäklare och en gammal räv som varit i branschen i många år kan ge två helt olika värderingar, där den förstnämnde vanligtvis litar alldeles för mycket på statstiken.
Hoppas ni fann det intressant och skulle det vara något ni undrar över är ni varmt välkomna att höra av er.
Ha en fortsatt trevlig söndag,
/i.
