Dolda bud

I samband med den mer osäkra fastighetsmarknaden har så kallade dolda bud, eller riktade bud, börjat användas betydligt mer av marknadens potentiella köpare. Det har i sin tur skapat en irritation hos många intressenter och det är fastighetsmäklarna som i slutet får agera slagpåse. Vi beskylls ofta för att ha agerat partiskt eller i värsta fall anklagas för att ha manipulerat budgivningen för egen vinning.

Idag gör jag ett försök att förklara hur ett dolt bud fungerar. Hur vi som fastighetsmäklare måste förhålla oss till buden och presenterar ett förslag om hur vi ska agera för att hjälpa köpare, säljare och andra branschkollegor.

Ett dolt bud innebär att budgivaren väljer att dölja sitt bud för övriga intressenter. Det är enbart säljaren och fastighetsmäklaren som har rätt att veta vad budet är och med vilka villkor det är belastat med. Kommuniceras budet ut till andra intressenter gäller inte budet längre, och man får börja om från noll. Väljer säljaren att acceptera det dolda budet så blir det vanligtvis en affär och de andra intressenterna lämnas ovetandes. Det resulterar vanligtvis i ilska bland de resterande intressenter som inte fick en chans att agera.

Det ovan beskrivna förfarandet är det vanligaste sättet ett dolt bud används idag på den öppna marknaden. Det finns idag inte någon form av regelverk som reglerar hur man ska förhålla sig till dolda bud, utan marknaden har själv format processen.

I ett försök att komma på ett bättre sätt att förhålla sig till dolda bud har jag varit i kontakt med Fastighetsmäklarinstitutionens jurister. Målet var att klargöra vad man får, och inte får göra när det kommer till denna typ av bud. Vad som stod klart efter samtalen var att säljaren bestämmer hur budgivningen ska gå till.

Vill säljaren att ett dolt bud skall kommuniceras ut till de resterande intressenterna, då gör fastighetsmäklaren det, med konsekvensen att det dolda budet inte längre finns på bordet. Vill säljaren acceptera budet och att ingen annan får veta detta förrän efter affären är klar, då gör fastighetsmäklaren klart affären.

Som fastighetsmäklare bör vi, för att undvika irriterade intressenter och arga budgivare, informera samtliga intressenter om det dolda budet. Vi rekommenderar säljaren att budgivningen bör hållas på ett transparent sätt där ett dolt bud som säljaren verkligen överväger att acceptera kommuniceras ut till övriga intressenter.

Vad som kommuniceras ut är enbart att ett dolt bud har kommit in och att säljaren funderar på att ta det. Vad budet ligger på eller vad villkoren för det är berättar vi ingenting om, utan respekterar budgivarens önskan.

För individen som vill lägga det dolda budet informerar vi om hur säljaren har valt att budgivningen ska hållas. Intressenten får då valet att fortsätta, eller inte fortsätta med budet.

Här måste vi som fastighetsmäklare verkligen säkerhetsställa att säljaren är beredd att göra affär på det angivna dolda budet. Gör denne det kan vi informera resterande intressenter att vi är nära att stänga affären och att de nu har en sista chans att agera, men på vilken prisnivå förblir osagt.

Sköter vi som fastighetsmäklare vårt arbetet efter detta upplägg kommer vi i slutändan stå med en nöjd köpare, en nöjd säljare och nöjda intressenter som inte känner sig lurade.

Det är mitt förslag om hur man i dagens svårare marknad kan navigera på ett sätt som gör alla parter nöjda och samtidigt hålla sin rygg fri från eventuella regelfel. Vad tycker ni?

Tack för denna gång och önskar er alla en glad påsk,
/i.